CO HAMUJE ROZWÓJ MIAST?

GAZETA POLSKA TYGODNIK – 20.02.2019

Przedstawiciele branży budowlanej od lat wskazują na szereg przepisów powodujących, że uzyskanie wszelkich pozwoleń na inwestycję bardzo się wydłuża. Obecne przepisy nie są korzystne dla nowych inwestycji. Generują je m.in. urzędnicze procedury, których nie ma w innych europejskich krajach. Dużym problemem jest też brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Obecnie MPZP obowiązują, niestety, tylko na terenach stanowiących niewiele ponad 30 proc. powierzchni kraju. Na przykład w Warszawie według danych na 31 grudnia 2018 r. obowiązuje 279 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze 19 258 ha (37,23 proc. powierzchni m.st. Warszawy).

„Budownictwo mieszkaniowe jest w Polsce na trzecim miejscu po budownictwie infrastrukturalnym i komercyjnym. Zwiększenie podaży dostępnych cenowo mieszkań jest korzystne dla gospodarki. To także wyzwanie społeczne” – powiedział ostatnio wiceminister Inwestycji i Rozwoju Artur Soboń na Forum Gospodarczym Budownictwa Build4Future w Poznaniu (luty 2019 roku). Zapowiedział również przedstawienie pod koniec marca nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i systemową nowelizację ustawy Prawo budowlane. Nowe propozycje mają silniej powiązać planowanie przestrzenne z planowaniem społeczno-gospodarczym.

Brak zagospodarowania przestrzennego jest dużym problemem dla branży deweloperskiej. Powstanie nowej infrastruktury mieszkaniowej w oparciu o miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oznacza stabilność inwestycyjną i możliwość partycypacji w utrzymaniu ładu przestrzennego. Niestety, realia zmuszają inwestorów do budowania na tzw. WZ-kach (WZ – decyzja o warunkach zabudowy). Budowanie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wiąże się też z ryzykiem, że już wydane decyzje są uchylane przez wojewodów czy sądy administracyjne, co powoduje brak stabilności inwestycyjnej i paraliż prac budowlanych. Generuje to duże koszty utrzymania gruntu i dodatkowe opłaty, co ma odbicie w cenach mieszkań. Te zaś odbijają się na portfelach Polaków kupujących mieszkania. Poza tym, analizując proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy, większość elementów analizy urbanistycznej jest w zasadzie zależna od urzędnika i może być przez niego korygowana. Dla urzędnika często najważniejsze jest najbliższe sąsiedztwo nieruchomości, a parametry nowej zabudowy określane są poprzez obliczoną algebraicznie średnią parametrów tegoż sąsiedztwa. Dochodzi tu do kuriozalnych sytuacji, gdzie np. w doskonale zlokalizowanej części miasta zabudowa sprzed kilkudziesięciu lat uniemożliwia lokalizację bardziej perspektywicznej, nowoczesnej inwestycji. Przy wydawaniu decyzji o WZ, która jest decyzją całkowicie uznaniową, trudno również pogodzić zwiększające się zagęszczenie w miastach z ich tkanką historyczną oraz z przyzwyczajeniami ludzi i możliwościami interakcji w ramach sąsiedztwa. Natomiast nieodpowiednio uchwalony plan może wywołać konsekwencje finansowe, chociażby w postaci możliwości dochodzenia odszkodowań od gminy, jeśli obniżył wartość nieruchomości. Powoduje to, że zadłużone samorządy uchwalają mniej planów zagospodarowania przestrzennego. Dlatego rocznie przybywa ich zaledwie 1 proc., a uchwalenie jednego trwa średnio trzy lata. Oczywiście uchwalenie planu miejscowego jest procesem długim i kosztownym. Jednakże częściowo koszt ten kompensowany jest gminom poprzez nakładanie na właścicieli nieruchomości, dla których terenów podjęto Uchwałę, tzw. renty planistycznej.

W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istnieje zbyt wiele zapisów otwartych, które sankcjonują dowolną właściwie interpretację. Dodatkowym elementem, który uzależnia wydanie decyzji od przychylności urzędnika, jest czas. Paradoksalny jest fakt, że wydanie decyzji informującej de facto inwestora o możliwości potencjalnej zabudowy na terenie nieruchomości trwa około roku, a często nawet dłużej. Zakładając, że plany miejscowe zawierają właściwą treść merytoryczną, posiadanie takich planów powoduje prawnie uregulowany stan jasności przede wszystkim dla inwestorów, władz miasta i urzędników oraz dla mieszkańców, którzy nie powinni być zaskakiwani tym, co może pojawić się w ich sąsiedztwie. Doprowadzenie do osiągnięcia takiego stanu powinno być obowiązkiem władz każdej gminy czy miasta. To z kolei wyeliminuje pojawiające się patologiczne i korupcyjne sytuacje wynikające z niepewności inwestora i wszechwładzy urzędnika wydającego decyzje o WZ. W interesie nas wszystkich jako użytkowników przestrzeni miejskiej jest położenie wielkiego nacisku, aby wybierani przez nas samorządowcy jako jeden z priorytetów swoich działań widzieli konieczność pilnego uchwalania nowoczesnych Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego.