SPECUSTAWA

GAZETA POLSKA TYGODNIK – 14.08.2018

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawa mieszkaniowa, została uchwalona w celu uproszczenia, a z pewnością skrócenia czasu przygotowania inwestycji. Priorytetem ustawy jest przyspieszenie budowy nowych budynków mieszkalnych, a także racjonalnie umożliwienie realizacji na gruntach rolnych, powojskowych, pokolejowych i poprzemysłowych w granicach miast.
Zgodnie ze „Specustawą” inwestycja mieszkaniowa możliwa jest do realizacji niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Priorytetem dla ustalenia możliwości nowej zabudowy jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Tak więc studium, które nie jest prawem miejscowym, staje się de facto ważniejsze od planu miejscowego, które według obowiązujących równolegle przepisów prawa, w tym ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi prawo miejscowe. Ta swoista niekonsekwencja i dualizm ustaw ma swoje uzasadnienie zapewne w tym, że samorządy niezwykle opieszale realizują swoje obowiązki wynikające z uchwalania planów miejscowych. Natomiast tam, gdzie planu nie ma, obecnie obowiązuje konieczność określenia parametrów nowej inwestycji według najbliższego sąsiedztwa, które często stanowi, nieadekwatna dla rozwoju miasta, zabudowa. Według specustawy kluczowym odnośnikiem dla ustalenia możliwości realizacji inwestycji jest studium zagospodarowania przestrzennego, czyli przygotowana kompleksowo dla całej gminy lub miasta koncepcja jej rozwoju urbanistycznego.
Odniesienie nowej zabudowy do studium jest bardzo racjonalnym rozwiązaniem, biorąc pod uwagę fakt, że decyzje o warunkach zabudowy wydawane są bardzo arbitralnie, a samo ustalenie zasięgu przyjętego do analizy tzw. sąsiedztwa jest ustalane przez urzędy na wiele sposobów. Brak jednolitego podejścia urzędów w ustalaniu odniesienia do zabudowy sąsiedniej powoduje często brak możliwości ustalenia przez inwestora wiarygodnej analizy chłonności danej nieruchomości.
Dodatkowo, elementem, który według specustawy determinować winien ład urbanistyczny danej gminy jest uzależnienie otrzymania decyzji lokalizacji nowej inwestycji od: konsultacji społecznych, stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeb i możliwości rozwoju gminy wynikających z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dodatkowo, bardzo ważnym dla tworzenia tzw. lokalnych społeczności, jest konieczność realizacji inwestycji w miejscu, gdzie mieszkańcy będą mieli zapewniony dostęp do szkoły, przedszkola czy też środków komunikacji miejskiej. Nie są to jedynie wytyczne ustawodawcy, ale bardzo klarownie przedstawiony system obliczenia odległości, możliwości zapewnienia miejsc w szkole – miejsca w szkole dla minimum 7% planowanej liczby mieszkańców, a jeśli chodzi o miejsca w przedszkolu – dla minimum 3,5% planowanej liczby mieszkańców.
W przypadku, gdy w okolicy nie ma placówek edukacyjnych, inwestor zobowiązany będzie do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dzieci.
„Ustawa stanowi krok w kierunku ograniczania barier administracyjno-prawnych w zakresie budowy mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach” – można przeczytać w uzasadnieniu projektu ustawy.
Przygotowanie realizacji inwestycji w oparciu o specustawę ma być znacznie szybsze. Sprawniejsze procedury administracyjne warunkują oczywiście spadek cen. W sytuacji kiedy na rynku obserwujemy deficyt mieszkań oraz ich wysokie ceny, właśnie skrócenie i uproszczenie procedur administracyjnych determinować będzie możliwość realizacji większej ilości inwestycji, w krótszym terminie. Dodatkowym, ważnym elementem nowych uregulowań jest uwolnienie gruntów rolnych, poprzemysłowych, pokolejowych, które znajdują się w obrębie miast.
Obecnie czekamy na przepisy wykonawcze do specustawy. Bacznie obserwować będziemy pierwsze komentarze, które pojawią się głównie w związku z procedurami administracyjnymi, które będą musiały sprostać nowym wyzwaniom. Urzędy, które do tej pory, bez jakichkolwiek konsekwencji, nie dotrzymywały terminów ustawowych, narażone będą obecnie na kary finansowe (500 zł za każdy dzień zwłoki).
Warto zauważyć, iż kolejną procedowaną obecnie ustawą jest zmiana użytkowania wieczystego we własność. Naszym zdaniem, te dwie ustawy znacznie ułatwią i przyspieszą możliwość realizacji inwestycji, a tym samym spowodują spadek cen mieszkań i ich większą dostępność.