NADAL BEZ PLANÓW

GAZETA POLSKA TYGODNIK – 30.05.2017

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Według uregulowań przyjętych w prawie dotyczącym kształtowania ładu przestrzennego, jest to podstawowy akt planistyczny, na podstawie którego gmina ustala możliwości zabudowy, kształtuje ład urbanistyczny. Plan ustalać powinien, czy na danym terenie powstanie zabudowa mieszkaniowa, usługowa, rekreacyjna, a także infrastruktura np. drogowa. Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każda gmina powinna posiadać plan miejscowy, jednak nie jest to wymóg obowiązkowy. Według wspomnianej ustawy, gmina winna zaspokajać zbiorowe potrzeby wspólnoty poprzez m.in. zapewnienie ładu przestrzennego, czyli kształtowanie przestrzeni, która tworzy harmonijną całość, poprzez spełnienie wymogów funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych, kulturowych oraz kompozycyjno-estetycznych.
Założenia urbanistyczne dotyczące kształtowania ładu przestrzennego gminy winny być sprawą priorytetową dla władz samorządowych. Dlaczego zatem jedynie około 30 procent kraju pokryte jest planami miejscowymi? Dlaczego gminy nie dążą do wytyczenia pewnych reguł związanych z zagospodarowaniem terenów, co skutkować by mogło spójną i urbanistycznie zaplanowaną przyszłą zabudową? Każdy, nawet mały ośrodek gminny lepiej rozwijałby się posiadając perspektywę urbanistycznego rozwoju. Plan miejscowy wytyczałby kierunki zabudowy. Wskazywałyby, gdzie powstać ma zabudowa związana z zapotrzebowaniem rozwoju funkcji mieszkaniowej, usługowej czy rekreacyjnej. Urzędy miałyby mniej pracy związanej z opracowywaniem analiz zabudowy sąsiedzkiej, która jest niezbędna przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, czyli alternatywy dla terenów gdzie plany nie obowiązują.
Jednym z powodów niechęci gmin do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego są związane z tym koszty. Średnio należy przyjąć, iż zlecanie opracowań wykonawcom zewnętrznym wynosi około 2000 zł za 1 hektar. Do tego dochodzą koszty utrzymania służb gminnych opracowujących wytyczne planów i obsługujące przetargi. Kolejnym istotnym składnikiem kosztów mogą być odszkodowania związane ze skutkami uchwalenia planów dotyczące obniżenia wartości nieruchomości lub konieczności ich wykupienia, szczególnie jeżeli chodzi o tereny pod realizację inwestycji publicznych, w szczególności pod drogi. O ile w budżecie dużego miasta koszty, o których mowa, są mniej dotkliwe, to jednak w budżetach małych gmin stanowią odczuwalny wydatek, co powoduje brak zainteresowania tych gmin ich sporządzaniem. Zakładając, że plany miejscowe zawierają właściwą treść merytoryczną, uchwalenie ich powoduje prawnie uregulowany stan jasności przede wszystkim dla mieszkańców, inwestorów czy też dla władz gminy. Podsumowując, nikt nie powinien być zaskakiwany tym co może pojawić się w jego sąsiedztwie. Doprowadzenie do osiągnięcia takiego stanu powinno być obowiązkiem władz każdej gminy.
Według kodeksu urbanistyczno-budowlanego (KUB) antidotum na impas związany z brakiem możliwości finansowania przez gminy uchwalania planów miejscowych, ma być ustawowe dopuszczenie, by inwestorzy prywatni pokrywali koszty związane z ich przygotowaniem. Nowym rozwiązaniem ma być plan miejscowy na wniosek inwestora (art. 105 KUB). Ustalenia pomiędzy władzami samorządowymi, a inwestorem mają być zawarte w tzw. umowie urbanistycznej, na mocy której inwestor zobowiązuje się, w przypadku uchwalenia planu miejscowego umożliwiającego realizację inwestycji głównej, do finansowania lub realizacji i nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji powiązanych, np. systemu transportowego, infrastruktury technicznej, infrastruktury społecznej, jak i budynków lub lokali mieszkalnych na potrzeby mieszkaniowego zasobu gminy.
Kodeks urbanistyczno- budowlany zapewnić może nową filozofię planowania, która obejmuje zasadę: rozwoju, ochrony środowiska oraz szeroko pojętej wizji urbanistycznej, z myślą o spełnieniu potrzeb społeczności lokalnych. Natomiast współpraca z inwestorami zapewnić by mogła harmonijny rozwój ośrodków gminnych, co doprowadzi w konsekwencji do zmniejszenia kosztów całego procesu inwestycyjnego i możliwości tańszego budowania, czyli spełnienia ogólnie pojętego interesu społecznego.