KRAJOWY ZASÓB MIESZKANIOWY

GAZETA POLSKA TYGODNIK – 25.10.2017

KZN, który został powołany ustawą z dnia 20 lipca br. reguluje zasady zarządzania gruntami będącymi w zasobach Skarbu Państwa, dla potrzeb realizacji budownictwa mieszkaniowego, w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego i Programu Mieszkanie Plus/Mieszkanie dla Rozwoju. Branża developerska widzi w ustawie o KZN szereg elementów, które wg mnie będą miały pozytywny wpływ na rozwój budownictwa mieszkaniowego w Polsce i pozwolą wprowadzić i zaktywizować nowych inwestorów, dotychczas niezainteresowanych inwestycjami w mieszkania na wynajem. Takie rozwiązania prawne jakie przyjęte zostały w ustawie o KZN powinny w perspektywie 10-15 lat pomóc w doprowadzeniu krajowych zasobów mieszkaniowych do poziomu obecnej średniej w UE. Niestety Polska we wszystkich statystykach dotyczących ilości mieszkań, czy powierzchni mieszkaniowej na osobę, jest na szarym końcu ze wszystkich państw UE. Czas to zmienić i dlatego niezbędne jest umożliwienie współpracy developerów/ inwestorów z KZN w zakresie realizacji budownictwa mieszkaniowego. Według mnie takie narzędzia i możliwości stwarza powołana ustawa. Po pierwsze KZN umożliwi realizację inwestycji na gruntach Skarbu Państwa, które dotychczas nie były włączone w możliwość realizacji celów mieszkaniowych. Developerzy obserwują ogromne zapotrzebowanie na atrakcyjne pod kątem przygotowania prawnego (MPZP, infrastruktura) i lokalizacji grunty inwestycyjne. Takie grunty często osiągają bardzo wysokie ceny co z kolei ma swój udział w wysokiej cenie 1 mkw. W dużych aglomeracjach to od 10 % do nawet 25 % wartości 1mkw mieszkania. Ustawa o KZN zakłada możliwość realizacji inwestycji przez inwestora/ developera po wpłacie 20-30% wartości gruntu jako opłatę wstępną za użytkowanie wieczyste, a pozostałą część ceny inwestor zobowiązany jest wnosić w rocznych ratach. To zdecydowanie ułatwi, potani i przyśpieszy realizację inwestycji mieszkaniowych. KZN tworzy nową funkcję w procesie inwestycyjnym – Operator Mieszkaniowy. Taka formuła daje możliwości współdziałania developerów z Funduszami Inwestycyjnymi przy realizacji inwestycji na gruntach z zasobów KZN. Wg ustawy, w projektowanym budynku/osiedlu do 20% powierzchni może być przeznaczone na funkcję komercyjne, do 30% na mieszkania do sprzedaży lub wynajmu na komercyjnych –wolnorynkowych zasadach i 50% do wynajmu lub wynajmu z opcją dojścia do własności przy czynszach normowanych – zgodnie z założeniami Programu Mieszkanie Plus. Ustawa zmienia również w sposób zdecydowany przepisy o ochronie lokatorów, wprowadza formułę najmu instytucjonalnego, to bardzo dobre rozwiązanie albowiem zmierza w kierunku wyrównania praw najemcy i wynajmującego, co dotychczas było zaburzone na korzyść najemcy. Takie rozwiązania otworzą polski rynek na inwestorów instytucjonalnych, np. Fundusze Emerytalne inwestujące w mieszkania na wynajem. Otwiera to nowe możliwości do współpracy pomiędzy developerami a Funduszami w ramach funkcjonowania Operatora Mieszkaniowego. KZN umożliwi działania developerów jako Generalnych Realizatorów Inwestycji (GRI). Daje to bardzo ważne i duże możliwości dla rozwoju branży i przełoży się na większe zyski dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego, ze względu na skalę, stabilność i długofalowość- szeroki horyzont czasowy trwania Programu Mieszkanie Plus, dla którego KZN ma być narzędziem do pozyskiwania lokalizacji dla inwestycji.

Uważam, że na polskim rynku mieszkaniowym jest ogromny obszar do nadrobienia, brakuje minimum kilka milionów mieszkań aby dogonić średnią w UE. Jest zatem miejsce dla developerów, Generalnych Realizatorów Inwestycji i Operatorów Mieszkaniowych. Czas wykorzystać sytuację i aktywnie zaangażować się w pierwszy od 25 lat tak całościowy i strategiczny program jakim jest Narodowy Program Mieszkaniowy.