MIESZKANIA O 30 PROCENT TAŃSZE?

GAZETA POLSKA TYGODNIK – 21.06.2017

Czy i kiedy będzie to możliwe aby ceny mieszkań tak radykalnie nam się obniżyły? Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie należy spojrzeć na krajowy rynek mieszkaniowy z perspektywy ostatnich kwartałów. Rok 2017 rozpoczął nam się kolejnymi rekordami w branży developerskiej. W największych 6 miastach sprzedano 18,6 tys.mieszkań, to ponad 30% więcej niż przed rokiem. Natomiast cały ubiegły rok to historycznie wysokie wyniki, to najlepszy rok dla branży od 25 lat! Developerzy sprzedali w 2016- 62tys mieszkań to 25 % więcej niż w 2015r. A co bardzo ciekawe prawie 30% sprzedaży stanowiły transakcje gotówkowe. Wszyscy uczestnicy rynku: inwestorzy indywidualni, spółdzielnie, samorządy i developerzy oddali łącznie prawie 170 tys.mieszkań. W ostatnim czasie nastąpiła stabilizacja cen mieszkań, w ślad za tym marże developerów również ustabilizowały się na bezpiecznym dla rynku poziomie. Skoro teoretycznie jest tak dobrze, to czemu jest tak źle? Podane wyżej wyniki pokazują jak ogromne jest nadal zapotrzebowanie na nowe mieszkania. Niestety jako Polska jesteśmy we wszystkich statystykach na samym końcu krajów UE. W Polsce-363 przy średniej UE-435- mieszkań na 1tys. mieszkańców, powierzchnia mieszkaniowa na osobę – Polska 27,6mkw. – średnia UE- 40mkw., i jeden z najwyższych wskaźników przeludnienia. Mamy zatem ogromny dystans do nadrobienia. Z czego to wynika? Nadal widoczna jest wyrwa w tkance mieszkaniowej powstała podczas II Wojny Światowej, lata komunizmu to okres budownictwa obarczonego bardzo niska jakością i nieprzemyślaną zabudową. Ostatnie 25 lat to brak spójnych, całościowych programów wspierających budownictwo mieszkaniowe. Ten, jakże strategiczny dla rozwoju kraju i obywateli sektor został skazany na niekontrolowany, żywiołowy rozwój. Negatywne efekty widać dzisiaj w statystykach oraz w falach emigracji. Nie ma piskląt bez gniazda, nie ma szans zatrzymania fal emigracyjnych i stworzenia warunków do powrotów bez spójnej polityki mieszkaniowej. Dzisiejsze dane pokazują, że nadal brakuje ok 3 mln.mieszkań, co przy obecnej produkcji oznacza 15-20 lat aby dogonić średnią UE. Ta negatywna sytuacja na szczęście zaczyna się zmieniać, wchodzi w życie rządowy Program Mieszkanie Plus, który ma wypełnić ogromną lukę brakujących mieszkań. Czas na kolejne regulacje, które pozwolą obniżyć cenę mieszkania i zdecydowanie przyśpieszyć proces jego wytworzenia. Czego potrzebuje branża developerów mieszkaniowych, aby móc taniej i szybciej realizować proces inwestycyjny? Po pierwsze obszar prawno-administracyjny, konieczne jest jak najszybsze wejście w życie Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego, który ma być swoistą konstytucją dla wszystkich procesów zachodzących w fazie przygotowania inwestycji, projektowania i realizacji prac budowlanych. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa prowadzi daleko idące prace w tym zakresie i deklaruje wejście w życie KUB od I 2018r. Radykalne przyśpieszenie uchwalania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, dzisiaj tylko ok. 30% powierzchni kraju jest nimi pokryte. Ich brak straszliwie wydłuża i utrudnia proces inwestycyjny, a co za tym idzie zwiększa jego koszty. Uregulowanie kwestii użytkowania wieczystego- regulacje w tym obszarze mają wejść w życie już od jesieni br. Stosowanie nowoczesnych rozwiązań w budownictwie, dzisiaj Polska jest liderem w produkcji technologii prefabrykatów, 90% naszej produkcji eksportujemy. Czas wprowadzić takie regulacje w zakresie warunków technicznych aby te technologie znalazły jak najszersze zastosowanie w kraju. To pozwoli zdecydowanie przyśpieszyć i usprawnić sam proces budowy. Według mojej opinii szybka zmiana w tych kilku strategicznych dla branży obszarach, pozwoli zacząć myśleć, że możliwe jest obniżenie sprzedaży ceny 1 mkw.o 30%. Dzisiaj proces inwestycyjny trwa ok.3 lat, jeżeli ulegnie skróceniu oraz pojawią się możliwości tańszego budowania przy zastosowaniu nowych technologii, to mamy szansę aby budownictwo mieszkaniowe było liderem innowacyjności (regulacje prawne, nowe technologie) i stałym kołem zamachowym całej gospodarki.